|
1. |
Erfpacht.
Niet altijd staat een huis op 'eigen' grond, soms is die grond door bijvoorbeeld de gemeente in erfpacht aan de
huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend
bedrag worden betaald. Dit bedrag, de erfpachtcanon, wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld;
daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper
informatie moeten verschaffen. De koper moet dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke, jaarlijkse) lasten.
|
|
2. |
Huisvestingsvergunning.
Wie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een
aantal gemeenten - en beneden een bepaalde koopprijs - een huisvestingsvergunning nodig. In de 'voorlopige' koopakte kan
de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop niet doorgaat als geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij
de koop van een flat is bovendien in veel gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hierover kan
een ontbindende voorwaarde worden opgenomen in de 'voorlopige koopakte'.
|
|
3. |
Waarborgsom.
De 'voorlopige' koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt
bij de notaris gestort en door hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de
boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst
verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven.
|
|
4. |
Verwachtingen.
De koper heeft bepaalde verwachtingen van de aankoop van een huis. Hij moet de eigendom verkrijgen van het huis met de
eigenschappen die hij mag verwachten. Is bijvoorbeeld de garage zonder vergunning tot studeerkamer verbouwd en weet de
verkoper dat de koper de studeerkamer als zodanig wil gebruiken? In zo'n geval moet de verkoper de koper waarschuwen dat
de gemeente misschien zal eisen de garage in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Als de verkoper deze
informatieplicht niet nakomt, dan kan de koper nakoming of herstel vorderen of de overeenkomst ontbinden. De verkoper
kan dan een boete verschuldigd zijn, meestal van hetzelfde bedrag als andersom het geval is. Overigens zal de notaris
bevorderen dat dergelijke zaken voor het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake worden gebracht.
|
|
5. |
Lasten en beperkingen.
De verkoper moet de koper vertellen of er bijzondere lasten en beperkingen op het huis rusten. Bijvoorbeeld
erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard kan de verkoper ervan
uitgaan dat de koper niet kan klagen. De notaris kan de verkoper helpen voor het sluiten van de koopovereenkomst de
bijzondere lasten en beperkingen op een rijtje te zetten.
|
|
6. |
Bodemvervuiling.
Niet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt steeds vaker het probleem van
bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. De notaris adviseert
over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiele) risico's tussen partijen verdeelt.
|
|
7. |
Opletten.
Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan:
- Komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
- Komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
- Moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
- Voor wiens rekening komen de kosten van over dracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
- Moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
- Kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
- Zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
- Kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
- Komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.
|
